Jaké jsou důsledky prodeje domu pod jeho katastrální hodnotou?

Nemovitosti mají katastrální hodnotu, která se vypočítá jako výnos vynásobený 5 procenty a koeficientem; ten slouží jako základ pro daně – registrační, hypoteční a katastrální. Zákon nevyžaduje prodej za minimální cenu, ale uvádění ceny pod katastrální hodnotou vytváří rizika pro obě strany: daňové kontroly a společnou odpovědnost.

V rámci systému ceny k hodnotě, který je pro fyzické osoby povinný od roku 2006, se daně vždy počítají na základě katastrální hodnoty, nikoli z uvedené ceny, takže kupující neušetří peníze a platí podle katastrální hodnoty. Pokud je však cena příliš nízká, například nižší než 70 procent OMI, daňový úřad převezme nespecifikované platby a zahájí přecenění na základě OMI, hypotéky nebo ocenění, přepočet kapitálového zisku prodávajícího a pokuty v rozmezí od 90 do 180 procent plus úrok.

Vezměme si příklad pro rok 2025: výnos 800 eur dává katastrální hodnotu 800 × 1,05 × 115,5 = 96 600 eur; pokud je deklarovaná cena 60 000 eur, mohl by podezřelý rozdíl 36 600 eur vést k přecenění a pokutě až do výše 65 880 eur.

Kupující nese společnou a nerozdílnou odpovědnost a platí dodatečné daně a penále, i když zaplatil málo, zatímco prodávající čelí přecenění navýšení a dani z příjmu fyzických osob na základě skutečné výše plus penále.

Abyste se vyhnuli kontrolám, je bezpečné uvést cenu nejméně nižší než katastrální hodnota, použít režim „cena k hodnotě“, který je pro fyzické osoby automatický, provést ocenění, pokud je cena nízká z objektivních důvodů, jako je vlhkost nebo blízká skládka, provádět pouze bankovní převody, nikoli hotovost, a při prodeji příbuzným uvést symbolickou cenu s odůvodněnou listinou s přihlédnutím k riziku nepřímého darování.

Vzhledem ke smluvní svobodě neexistuje zákonem stanovená minimální cena, ale katastrální hodnota zůstává minimálním základem daně; koeficienty pro rok 2025 jsou 110 pro první domy a 120 pro druhé a další nemovitosti.

Během kontroly se uplatňuje společná odpovědnost: daňový úřad může vymáhat pohledávku od obou stran oznámením, platbou a nuceným vymáháním.

Snížení ceny o 10–20 procent je obvykle nízkorizikové, pokud je odůvodněné; snížení ceny pod 70 procent OMI je vysoké a vyžaduje odborné posouzení a zkušeného notáře; a prodej dětem je středně rizikový s listinou o nominální hodnotě a konzultací v dědickém řízení. Užitečné odkazy: Webové stránky Agenzia Entrate pro prezzo-valore a OMI pro rok 2025.