Je možné převést pronajatý majetek do bezplatného užívání?

Představte si: pronajmete si útulný byt, zařídíte si ho podle sebe a do každého detailu interiéru vložíte své srdce a duši. A pak se okolnosti změní a vy se rozhodnete darovat jej příteli nebo příbuznému k bezplatnému použití. Je to ale možné z právního hlediska?

Co je to smlouva o bezúplatném užívání?

Podle článku 1803 italského občanského zákoníku je smlouvou o bezúplatném užívání (comodato d'uso) smlouva, na jejímž základě jedna strana (komodátor) převádí na jinou stranu (komodátor) movitý nebo nemovitý majetek k užívání po stanovenou dobu nebo pro určitý účel. Po uplynutí lhůty je nutné nemovitost vrátit.

Co když ale pronajatý byt převedete do bezplatného užívání? Může s ním člověk nakládat tak volně, jako by to byl jeho vlastní majetek?

Může nájemce pronajmout nemovitost do podnájmu?

V Itálii může nájemník (conduttore) podnajmout část bytu, ale pouze za určitých podmínek. Pokud nájemní smlouva neobsahuje výslovný zákaz podnájmu, postačí záměr oznámit vlastníkovi bytu (locatore) a uvést údaje o podnájemci.

Ale pro kompletní převod bydlení do podnájmu je nutný písemný souhlas pronajímatele. Tento bod je upraven článkem 2 zákona č. 392 ze dne 27. července 1978, který uvádí:

"Nájemce nesmí bez souhlasu pronajímatele dát nemovitost jako celek do podnájmu ani postoupit nájem třetím osobám. Není-li ve smlouvě stanoveno jinak, má nájemce právo dát do podnájmu část nemovitosti po předchozím oznámení pronajímateli doporučeným dopisem s uvedením jména podnájemce, doby trvání smlouvy a pronajímaných prostor."

Je možné převést nájemní bydlení do bezplatného užívání?

Vzhledem k tomu, že smlouva o bezúplatném užívání, jak její název napovídá, nestanoví platbu, je možné v rámci tohoto režimu převést nájemní bydlení?

Platí zde stejné zásady jako u podnájmu:

• Pokud nájemní smlouva nezakazuje převést bydlení do bezplatného užívání, může tak nájemce učinit oznámením vlastníkovi nemovitosti.
• Pokud smlouva obsahuje zákaz podnájmu a převodu k bezplatnému užívání, bude nutné získat písemný souhlas pronajímatele.

V opačném případě bude převod bytu na třetí osoby bez souhlasu vlastníka považován za porušení smlouvy a může vést k jejímu ukončení a vystěhování nájemce.

Může osoba, která získala nemovitost do bezplatného užívání, ji pronajmout?

Řekněme, že vlastník bytu jej převedl na jinou osobu na základě smlouvy o bezúplatném užívání. Může si to tento člověk pronajmout sám?

Odpověď poskytuje článek 1804 italského občanského zákoníku: komodátor je povinen užívat nemovitost výlučně za podmínek uvedených ve smlouvě a nemůže ji bez souhlasu komodátora převést na třetí osoby .

Pronajme-li byt bez povolení, má ubytovatel právo:

• Požadujte okamžité navrácení majetku.
• Podejte žalobu na náhradu škody.

Kdo musí přiznat příjem z pronájmu?

Pokud je pak majetek převedený do bezplatného užívání pronajímán třetím osobám, vyvstává otázka: kdo by měl platit daně z obdržených příjmů?

Ze zákona jsou příjmy z pronájmu vždy zdaněny jménem vlastníka nemovitosti, a to i v případě, že skutečné platby přijímá jiná osoba. Pokud tedy ubytovatel byt pronajal, připadá daňová povinnost na vlastníka nemovitosti (komodátora), neboť ten zůstává právním vlastníkem nemovitosti.

Tato zásada je zakotvena v čl. 1 odst. 2 legislativní vyhlášky č. 504/1992, která říká, že daň z nemovitosti platí vlastník bez ohledu na to, kdo z ní skutečně pobírá příjmy.

Závěr

Převod nájemního bydlení do bezplatného užívání je možný, ale vyžaduje pečlivé prostudování podmínek nájemní smlouvy. Pokud zákaz neexistuje, stačí upozornit pronajímatele. Pokud je převod zakázán, bude vyžadován jeho souhlas.

Totéž platí pro komodátora: pokud chce pronajmout nemovitost, kterou obdržel, k užívání, potřebuje souhlas vlastníka.

Právní gramotnost v takových věcech pomůže vyhnout se nepříjemným následkům – od ukončení smlouvy až po finanční sankce.