Průzkum Bank of Italy: Ceny nemovitostí nadále rostou, nabídka nedrží krok s poptávkou

Podle tradičního čtvrtletního průzkumu Italské centrální banky o podmínkách na trhu s bydlením (Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni) budou ceny rezidenčních nemovitostí v Itálii i ve třetím čtvrtletí roku 2025 nadále vykazovat stabilní pozitivní růst. Průměrné slevy z transakcí se však nadále zužují a průměrná doba prodeje domu dosáhla historických minim. Zároveň se zotavuje poptávka kupujících, zatímco nabídka nadále klesá.

Ceny neustále rostou a téměř všude.

Ve třetím čtvrtletí roku 2025 se čistý saldo mezi odhady růstu a poklesu cen bydlení zvýšil na +7 procentních bodů (oproti +5 procentním bodům ve druhém čtvrtletí) a byl výrazně vyšší než ve stejném období roku 2024. Kladné saldo bylo zaznamenáno téměř v celé zemi, s výjimkou jižní Itálie (Mezzogiorno), kde zůstává záporné, ačkoli se ve srovnání s předchozím čtvrtletím výrazně zlepšilo.

Nejvýraznější nárůst cen byl zaznamenán ve velkých městech v severovýchodní a střední Itálii, kde se podíl agentů hlásících nárůst cen ještě více zvýšil.

Průměrná sleva z původní požadované ceny mírně klesla na 7,5 % (ze 7,8 % v předchozím čtvrtletí) a zůstává na nejnižší úrovni v historii. V největších městech severovýchodu klesly slevy pod 5 %. Průměrná doba prodeje domu se mírně prodloužila na 5,6 měsíce (z 5,4 měsíce), ale zůstává blízko historického minima.

Poptávka se zotavuje, nabídka nadále klesá

Negativní bilance mezi odhady růstu a poklesu počtu potenciálních kupců se výrazně snížila, zejména ve velkých městech a metropolitních oblastech. Na druhou stranu realitní makléři nadále hlásí pokles počtu nových prodejních objednávek. Čistá bilance u aktuálního portfolia objednávek činila -32 procentních bodů (-30 procentních bodů v předchozím čtvrtletí a -25 procentních bodů v předchozím roce) a u nově přijatých objednávek -30 procentních bodů.

Přístup k hypotékám zůstává příznivý

Problémy se získáváním úvěrů zůstávají minimální: pouze 19 % agentur uvedlo jako jeden z hlavních důvodů ukončení smlouvy potíže s financováním. Podíl transakcí financovaných hypotékami se zvýšil na 65,9 % a poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) dosáhl 78,4 % – oba ukazatele se vrátily na úrovně z doby před začátkem cyklu zvyšování sazeb ECB v červenci 2022. Podmínky úvěrů lze proto považovat za obecně pohodlné pro kupující.

Nájemné nadále roste, ale pomalejším tempem.

Růst nájemného zůstává významný, ačkoli jeho tempo se mírně zpomalilo: čistý saldo mezi odhadovaným nárůstem a poklesem činil +41 procentních bodů. Většina realitních kanceláří připisuje nárůst nájemného především snížení nabídky dlouhodobého pronájmu bytů. Tento faktor je obzvláště výrazný ve městech a podle realitních kanceláří je z velké části způsoben preferencí majitelů krátkodobých nebo denních pronájmů.

Dopad krátkodobých pronájmů (jako je Airbnb)

Podíl agentur, které považují fenomén krátkodobých pronájmů za významný, se mírně zvýšil na více než 50 %. Z nich více než 80 % uvádí významný dopad na sazby dlouhodobých pronájmů (nad 30 dní), přičemž více než 60 % hodnotí tento dopad jako obzvláště silný.

Zároveň se vnímaný dopad krátkodobých pronájmů na prodejní ceny v celé zemi poněkud oslabil. Hlavním vlivem zůstává snížená nabídka nemovitostí na prodej: tento efekt uvádí přibližně 40 % provozovatelů.

Prognózy trhu jsou stále optimističtější

Očekávání realitních makléřů ohledně vývoje jejich vlastního regionálního trhu a italského trhu s nemovitostmi jako celku se ve srovnání s předchozím čtvrtletím i se stejným obdobím roku 2024 výrazně zlepšila.

Pokud jde o očekávané prodejní ceny ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025, agenti v průměru předpovídají mírný pokles, ale čisté zůstatky se ukázaly být výrazně méně záporné než v předchozím roce, což naznačuje postupný návrat důvěry mezi účastníky trhu.