Registrační daň při koupi luxusní nemovitosti v Itálii

Koupě luxusních nemovitostí je nejen velkou investicí, ale také s sebou nese značné daňové závazky. V první řadě je důležité pochopit, že při nákupu luxusních nemovitostí není možné využít daňové výhody poskytované na „první bydlení“. To znamená, že daně se platí v plné výši, i když je nemovitost, kterou kupujete, vaším prvním a jediným domovem.

Jaké nemovitosti jsou pro daňové účely považovány za elitu

Dle právní úpravy (zejména D.Lgs. 175/2014) se „luxusními domy“ (abitazioni di lusso) rozumí nemovitosti zařazené do následujících katastrálních kategorií:

• A/1 – bydlení pro výkonnou třídu (abitazioni di tipo signorile);

• A/8 — vily;

• A/9 — hrady a zámky a historicko-umělecké památky (castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico).

Charakteristiky elitního bydlení jsou kromě kategorie specifikovány také v ministerském výnosu z 2. srpna 1969 . Tyto charakteristiky jsou důležité při určování použití sazby DPH a dalších daní. Například:

• celková plocha nad 240 m2 (bez balkonů, teras, sklepů, půd, schodišť a parkování);

• dostupnost bazénů, tenisových kurtů a dalších zařízení se zvýšeným komfortem;

• prvotřídní povrchová úprava: mramor, drahé dlaždice, přírodní dřevo atd.

Jak vysoká je registrační daň při koupi luxusní nemovitosti

Výše daně závisí na tom , zda je prodávajícím fyzická nebo právnická osoba podléhající DPH. Níže jsou uvedeny hlavní scénáře:

Pokud je prodávajícím soukromá osoba :

• Registrační daň - 9 % z katastrální hodnoty nemovitosti;

• Katastrální a hypoteční daně - 50 eur každý (pevná částka).

Pokud je prodávajícím společnost plátce DPH :

• DPH - 22 % z kupní ceny;

• Registrační, katastrální a hypoteční daně - 200 eur každý (pevná částka).

Důležité: Na rozdíl od běžných nemovitostí (kategorie A/2 – A/7) nelze u bydlení kategorie A/1, A/8 a A/9 uplatnit sníženou sazbu daně ve výši 2 % ani při koupi jako první bydlení.

Srovnání: luxusní vs běžné nemovitosti

Další důležité daně

• IMU (daň z nemovitosti) : platí se i za první dům, pokud je luxusní;

• TARI (daň za likvidaci odpadu) : žádné výhody, vypočteno na základě místních sazeb;

• Pokuty za nezaplacení registrační daně mohou dosáhnout 120–240 % z částky daně, pokud je platba zcela promeškana. V případě opožděné platby je účtována pokuta ve výši 30 % . Můžete použít ravvedimento operoso , mechanismus pro zmírnění sankcí v případě dobrovolné platby.

Závěr a doporučení

Nákup luxusních nemovitostí vyžaduje jasnou znalost všech daní a potenciálních závazků. Doporučeno:

• Zkontrolujte katastrální kategorii objektu;

• Uveďte, kdo je prodejce (fyzická osoba nebo společnost s DPH);

• Obraťte se na kvalifikované specialisty: notáře, daňové poradce, architekty – vyhnete se chybám a následným pokutám.