Vše o koupi nemovitosti v Itálii – jak nenaletět podvodníkům a minimalizovat rizika.

Dobrý den, naši milí čtenáři a ti, kteří si přejí koupit nemovitost v Itálii!

Naše ruská realitní kancelář v Ligurii "Studio Immobiliare Russo" SRL se nachází ve městě San Remo a úspěšně pracujeme na realitním trhu Ligurie, jeho nákupu, pronájmu vil, domů, bytů a apartmánů. Pokusím se na příkladu našeho regionu Ligurie nastínit základy týkající se nemovitostí v Itálii.

Jmenuji se Alexej Azarov, jsem spolumajitelem naší realitní kanceláře pro rusky mluvící obyvatelstvo a rád bych se dotkl nejen nákupu nemovitosti v Itálii, tento článek je zde , ale také toho, jak nespadnout do rukou bezohledných realitních kanceláří. Jak nebýt v rukou podvodníků, jaká jsou pravidla hry pro nákup, prodej a pronájem nemovitostí v Itálii. Jak jsem psala výše, jsme v Ligurii a každému, kdo se zamiloval do naší květinové země, napíšu informace krok za krokem, rychlý návod nebo, jak se říká, cheat sheet))) Začínáme ....

Existuje nápad koupit nemovitost v Itálii - je čas jednat.

Vše jako vždy začíná nápadem v neděli brzy ráno, nebo naopak při večeři s přáteli, kteří si v Ligurii již koupili vilu či apartmán. Vy, stejně jako dalších 95 % kupujících nemovitostí, půjdete online a ve dne v noci budete surfovat po jejích rozlohách a hledat, co chcete. Nejprve se podívejme na webové stránky. Když jsme například začínali, v Ligurii bylo velmi málo realitních lokalit, nyní, po nějaké době, je jich obrovské množství. Na co si dát pozor na stránkách agentur:

Kancelář společnosti v Ligurii

1) Existuje skutečná kancelář této ruské realitní společnosti v Ligurii a obecně v Itálii - nebo jen přeprodávají vily, byty, domy a byty. To je důležité – vysvětlím proč: realitní makléř, který u nás v Ligurii pracuje, musí vědět o svém majetku vše. Pokud sedí v Moskvě a neviděl tuto vilu za 3 000 000 eur, je velká pravděpodobnost, že dostanete nepravdivé informace. Protože zavolá do italské agentury, tak možná tato agentura vzala tuto vilu od jiné agentury a tak dále. Výsledkem je, že realitní makléř v Moskvě nemá úplný obraz - jak informační, tak právní. Zda má nemovitost věcné břemeno nebo jinou příležitost, však o dokladech a právní stránce později neví. Realitní kancelář musí mít svou kancelář a skutečné živé agenty v Itálii, jinak je ohrožena vaše bezpečnost a záruky transakce.

Zamyslete se třeba sami – manažerka Máša, která pracuje v Super Company, vám slibuje panoramatický výhled na moře, čtyři ložnice, bujnou zahradu a dlouho očekávané ticho. Máša však neví, že i když je zde výhled na moře, je hranatý a v jiné oblasti byla pořízena krásná fotografie pro doprovod. Máša neví, že čtvrtá místnost byla vyrobena nelegálně, protože majitelé zbourali příčku, aniž by schválili přestavbu v obci, a konečně, Máša si nemyslí, že silnice pod okny a řev motorek mají špatný vliv na pohodu obyvatel a palivo a maziva v podzemních vodách - do zahrady, která byla kdysi bujná, dokud nevyschla ((((.

Úkolem každé agentury je prodávat, ano! Hledají agentury, jako je ta naše, a chtějí s nimi spolupracovat. To vše je skvělé, ale kvalita služeb prudce klesá, protože již z Moskvy nebo Chabarovsku můžete být zpočátku uvedeni v omyl. PROTO JE KANCELÁŘ REALITNÍ KANCELÁŘE V ITÁLII POVINNÁ .

Falešné inzeráty na prodej a pronájem

2) Běžnou „kachnou“ je vyvěšování již prodaných luxusních vil, domů, bytů či apartmánů na stránky. Schéma je jednoduché a staré jako svět. Bezohledné agentury vystavují již prodané a v nejhorším případě neexistující předměty na místě. Často zdvojnásobená cena, aby vás nalákala zákazníky. Svědomité agentury například vždy uvádějí na šarži, zda je prodána. To znamená, že takové reklamy nechávají na webu pouze proto, aby nevytvářely „zkažené“ odkazy a neztrácely pozice na internetu. Zde není absolutně nic špatného, okamžitě vidíte - PRODÁNO. Pokud ale zavoláte manažerovi a až během hovoru zjistíte, že je objekt prodán, vzniká mnoho otázek a nedorozumění. Proč to neodstranili, na webu neuvedli, že byl prodán. A samozřejmě se vám hned nabízejí další možnosti, mnohem méně atraktivní. Pro přesnost však podotýkáme, že se může stát cokoli a na vrcholu sezóny mohou lidé zapomenout odstranit reklamu nebo zaškrtnout políčko „prodáno“. Přítomnost již prodaných nemovitostí bez tohoto označení na webu však častěji znamená, že jednáte s agenturou, která nespolupracuje s majiteli nemovitostí, ale s jinými agenturami, které nevědí, že někdo má stále relevantní jejich starý inzerát .

Licence k práci realitního makléře v Itálii

3) Svědomité ruské realitní kanceláře v Itálii a Ligurii jsou povinny uvést na svých webových stránkách právní název společnosti, číslo daňového poplatníka, licenční číslo pro právo provozovat realitní činnost, základní kapitál. Například takto:

Pokud tomu tak není, NEMÁ PRÁVO V Itálii PRODÁVAT . Toto je zákon. Agentury, které si vytvořily pobočky v Rusku, jsou také povinny uvádět tyto informace, bohužel o nich ví jen málo lidí (((. V Itálii jsou za zanedbání tohoto pravidla společnosti, které nelegálně prodávají nemovitosti v zemi, přísně pokutovány a zavřeny, stejně jako protože podvodné stránky jsou zavřené Takže kdokoli je varován, je ozbrojen, stránky bez licence pro tento typ činnosti jsou nebezpečné, protože v případě špatných okolností při nákupu nemovitosti v Itálii nebudete mít koho žalovat a vy, po zaplacení velkých nákladů zbyde s nosem ((požádejte o licenci ihned po setkání s realitní kanceláří. Pokud začnou váhat a nedají to, můžete s nimi klidně přestat spolupracovat, i když měli dobrou nemovitost. Vaše bezpečnost je důležitější.

Platba provize realitní kanceláře

4) Důležitá je také informace o odměně na stránce. Opět platí, že bezohledné „přeprodejní“ agentury nerady okamžitě informují klienta o odměně v případě transakce. A teprve poté, během uzavírání transakce, na vás začnou přicházet nepříjemná překvapení. Vezměme to všechno popořadě. V Itálii platí prodávající a kupující realitní kanceláři 3 % z celkové částky transakce. To znamená, že pokud vila v Ligurii stojí 1 000 000 eur, zaplatíte 30 000 eur a je tu první "přepadení" - PLUS IVA. Pokud píší nebo mluví o odměnách, vždy o tomto malém a ošemetném okamžiku platby mlčí. V Itálii je IVA obdobou ruské DPH, rovná se 22 %, což znamená, že k těmto 30 000 eurům budete muset ještě zaplatit 6 600 eur. Celkem 36 600. Částka není malá, vidíte, stačilo by nakoupit kancelářské vybavení domů.

Ale to je polovina problémů, často agentury v Moskvě, aby vydělaly, prohlašují sazby až 7% + DPH z transakce. Ještě jednou připomenu, že v Itálii dostává agentura 3 %. Všichni rozumíme: každý samozřejmě potřebuje vydělávat peníze, ale mezi námi, přeplácení, kromě 36 600, dalších 48 800, pokud 7% (opět bereme vilu za 1 000 000 eur), je už velmi vážná částka. Klienti k nám chodili s příběhy o tom, jak se některým společnostem daří účtovat budoucím klientům 1000 eur i více za to, že se s nimi setkají a projedou se po objektech. To mi připadá jako hrubé porušení, protože když pak koupíte nemovitost od agentury, tak to, co dají do nádrže, je jen 100 eur, pak se stonásobně vyplatí. A pokud jste si to nekoupili, znamená to, že nefungovaly dobře nebo se vám nic nelíbilo, to se také stává. NEDÁVEJTE PENÍZE PŘEDEM ZA PŘEVOD A PROHLÍDKY.

O hlavních a klíčových bodech na stránkách, myslím, řekl. Dobře, zapněte si pásy a jedeme do Itálie, regionu Ligurie!

Jak se dostat do Ligurie

Poté, co jste se již rozhodli pro region Itálie, musíte požádat o turistické vízum typu "C", koupit letenku a rezervovat hotel. Ligurie je region, který se nachází nedaleko hranic francouzského Azurového pobřeží a nejbližší letiště ze San Rema je například v Nice. Také samozřejmě můžete letět do Milána nebo Janova, ale smysl cestování do vašeho města je stejný. Mnozí nevědí, jak se dostat z letiště v Nice do San Remo, Bordighera, Ventimiglia. Začněme jednoduše, se základy. Při příletu na kterékoli letiště v Evropě můžete vždy:

• půjčit si auto

• jet vlakem

• koupit jízdenku na autobus

V Nice po příletu na terminál 1 nebo 2 můžete udělat totéž. Půjčovna aut se nachází ve druhém terminálu, stejně jako autobusy. Autobusem se dostanete na vlakové nádraží, kde si můžete vzít jízdenku do Ventimiglia, dále vlak nejede. A s Ventimiglia se dá cestovat po celé Itálii, hlavní je, že tam jsou nádraží. Například v Ospedaletti není žádné nádraží, a proto musíte přijet buď do Bordighery nebo San Rema.

Půjčení auta v Nice je také jednoduchá záležitost, stačí mít s sebou kreditní kartu a mezinárodní řidičský průkaz. Je lepší provést rezervaci předem. Věnujte pozornost samotnému autu, musí se umýt. Pokud jsou na těle škrábance nebo vady, okamžitě to uveďte na účtence, jinak v důsledku toho nemusí být vaše zablokovaná částka z karty vrácena v plné výši. To je běžná praxe na Azurovém pobřeží ve Francii.

Pravidelné autobusy odjíždějí také z druhého terminálu města Nice. Tam si můžete vzít jízdenku do Ventimiglia nebo San Remo. Autobusy odjíždějí každou půl hodinu.

První setkání s realitními kancelářemi v Ligurii - čemu je třeba věnovat pozornost

Po únavném letu, cestě do hotelu nebo přátel si domluvíte schůzku s rusky mluvícími realitními kancelářemi. Kromě obvyklé družnosti, zdvořilosti a stoprocentní znalosti všech předmětů by dobrý realitní makléř v Ligurii a obecně v Itálii měl umět dobře italsky. Bez toho jsou jednání nereálná. O přítomnosti kanceláře v agentuře jsem vám již psal. Takže na místě už bude jasné, kde jste. Společnosti, které na jednom místě hostí desítky zemí najednou, často podepisují pochybné smlouvy o zákaznických službách s italskými agenturami. A z překladatelky Ziny se na hodinu nebo dvě stane realitní makléřka.

V realitních kancelářích na nejvýraznějším místě jako obvykle visí stejná licence pro tento druh činnosti.

Nicméně: naše ruské dívky, které si vzaly Itala na základě jeho licence, si s ním často otevírají vlastní agenturu. Není tu nic zločinného, mnozí to dělají. Italové to mezi sebou dělají neustále.

Prohlídky a prezentace ligurských nemovitostí

Dále je velmi důležité jednat podle plánu. Protože často, když realitní makléři vidí, že se vám 2 měsíce na webu nelíbilo nic z toho, co jste si vybrali, protože se ukázalo, že všechny obrázky jsou lži a Photoshop by se dal používat trochu skromněji, začnou vás brát přes hory a údolí s frázemi jako "Ale můžete zavolat ještě na jedno místo." Hned říkám - ZÁZRAKY SE NEDĚJÍ . To znamená, že jsou, samozřejmě, ale předem dohodnuté))) Nemá cenu tam chodit, nevím kam. Osobně vám raději ušetřím nervy a hlavně - čas. Protože je nereálné najednou najít 4 nové vily nebo pár bytů za hodinu, ještě lepší. Pokud existují, proč nebyli okamžitě vyloučeni? Možná píšu hodně vybíravě, ale když se naši klienti ničím neinspirují, uděláme si třeba time out, pošleme všechny informace a domluvíme si nové schůzky.

Právní dokumenty pro nemovitosti v Itálii

Uraaaaa!!! Konečně se vám líbila nádherná vila nebo prostorný byt v Ligurii, co dál? Dále je potřeba zkontrolovat doklady na jejich právní čistotu a zde jako vždy hraje důležitou roli vaše realitní kancelář, na ní se odvíjí celá transakce. Radím si předem zkontrolovat celý balík dokumentů a ověřit si u notáře, zda je s dokumenty vše v pořádku, bez ohledu na agenturu. Ale i tady je spousta maličkostí, které nedokážu popsat v jednom článku. Pozor však na:

• správné plánování;
• stavební předpisy;
• energetická třída;
• kolik daní platíte;
• pravidla kondominia;
• zaplacení všech dluhů prodávajícím;
• věcná břemena.

Seznam je samozřejmě poměrně dlouhý, ale jmenoval jsem ten hlavní. Pokud existují věcná břemena, je třeba si ujasnit, jaká, pokud je zastavena hypotéka nebo nemovitost, není se čeho obávat. Okamžikem sepsání notářského zápisu jsou tato věcná břemena splacena. Ale pokud existuje UZO FRUTTO (usufrutto), buďte ve střehu.

Velmi vážně věnujte pozornost dispozici domu nebo bytu. Musí odpovídat poslednímu výpisu z katastru. Pokud se hranice zdí neshodují s realitou, musíte na to přijít, nebo se jedná o rychlý proces přestavby nebo o roky natažený. NEBO PROCES PŘEPLÁNOVÁNÍ NELZE VŮBEC LEGALIZOVAT.

Metratura doma aneb jak mohou klamat

Někdy ani my až do úplné kontroly nevíme, jaká je přesně nahrávka dané vily nebo bytu, protože vždy existují úskalí. Jakmile ale klient vyjádří svůj pevný záměr koupit vilu nebo byt, okamžitě začneme s důslednou kontrolou všeho, včetně měřičů. Pojďme si říct, jaké jsou nuance.

Region Ligurie se nachází v hornaté oblasti a tyto pozemky jsou zde označeny jako „zemědělské pozemky“, samozřejmě ne všechny, ale hlavní část. Proto je v Ligurii 95 % vil a domů postaveno takto: horní patro je obytná oblast, spodní patro je nebytové prostory pro seno a traktory. Pokud má tedy váš dům 300 m2, velmi často se za „nebytovou plochu“ považuje alespoň polovina. A pokud ve vile uvidíte 5 ložnic, je dost možné, že u notáře oficiálně podepíšete dokument, ve kterém figurují pouze dvě ložnice. Italové samozřejmě dělají krásné mramorové sály a ložnice ve spodní části. Oficiálně to ale nelze, ačkoli to dělají všichni. Protože zákon, který byl přijat v Ligurii, opravdu popírá logiku. Jestli pro zemědělské účely, tak půlka domu je stodola?.. Nesmysl, samozřejmě, ale s tím tady žijeme všichni. Nejdůležitější je, abyste o této nuanci věděli. Časopis je nebytová část. Věnujte tomu pozornost. Veškerý váš smutek bude, že při přeprodeji uvidíte všechny své nedostatky, o kterých mohl prodávající i realitní kancelář mlčet.

Mnoho agentur tedy často zkresluje skutečná čísla záběrů z nemovitostí. Pro ně je nejdůležitější prodat vám to. OKAMŽITĚ POŽÁDEJTE O STRÁNKU K OBYTNÉMU A NEBYTOVÉMU ÚČELU.

A to nejdůležitější vědět: notář nahlíží pouze do listin, které jsou v katastru nemovitostí, nechodí na kontrolu domu, to znamená, buďte ostražití, podívejte se, co podepisujete do notářského zápisu. Kdo je varován, je ozbrojen.

Dobrou náladu a buďte opatrní při výběru ruské realitní kanceláře v Itálii!