Jak získat hypotéku na částku převyšující hodnotu nemovitosti

Jen zřídkakdy banky poskytují hypotéky, které převyšují hodnotu kupované nemovitosti. V některých případech je to však možné, zejména pokud jsou potřeba další finanční prostředky na opravy nebo na uzavření jiných úvěrů. Je důležité si uvědomit, že banky obecně neschvalují financování více než 80 % hodnoty nemovitosti, ale existují výjimky. Co dělat, když potřebujete velké množství?

Jak získat hypotéku na velkou částku

Někdy při nákupu nemovitosti můžete potřebovat částku, která převyšuje její tržní hodnotu. Důvodem může být nutnost opravy, platba za služby realitní kanceláře nebo notáře nebo uzavření jiných dluhových závazků. Takové žádosti však banky málokdy uspokojí a pro získání takového úvěru je třeba splnit určité podmínky.

Kdy je možná hypotéka na částku přesahující 80 % hodnoty nemovitosti?

Banky před vydáním hypotečního úvěru vyhodnocují poměr Loan to Value (LTV), který ukazuje poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Banky zpravidla nevydávají hypotéky na více než 80 % tržní hodnoty nemovitosti. Pokud například dům stojí 200 000 EUR, maximální výše úvěru bude 160 000 EUR.

Tento limit vychází z usnesení Meziministerského výboru pro úvěry a úspory (CICR) ze dne 22. dubna 1995, který doporučil nepřekračovat 80 % při vydávání hypoték na nemovitosti. Toto pravidlo však není povinné, a pokud jsou pro to oprávněné důvody, mohou banky poskytnout hypotéku nad 80 %, někdy i 100 %.

Požadavky na získání hypotéky na částku vyšší, než je hodnota nemovitosti

I když je teoreticky možné získat hypotéku na částku vyšší, než je hodnota nemovitosti, vyžaduje to dodržení řady podmínek. V první řadě banka prověří standardní požadavky, jako je ocenění nemovitosti a finanční situace dlužníka. Banka pak musí zajistit, aby existovaly závažné důvody pro navýšení výše úvěru.

Mezi takové případy mohou patřit například:

• potřeba dalších finančních prostředků na opravu nebo modernizaci nemovitosti;
• přání zahrnout do úvěru náklady realitní kanceláře, notáře nebo jiné výdaje spojené s koupí;
• nutnost splácet současně se získáním hypotéky další půjčky nebo dluhy.

Tyto důvody musí být doloženy a podrobně uvedeny v zástavní smlouvě. Například je nutné poskytnout odhady rekonstrukčních prací nebo smlouvy s dodavateli pro potvrzení potřeby větší částky.

Dodatečné záruky a rizika hypotéky na částku vyšší, než je hodnota nemovitosti

Získání hypotéky na částku převyšující hodnotu nemovitosti je spojeno s určitými riziky a vyžaduje další záruky pro banku. Banky mohou zpřísnit úvěrové podmínky a také vyžadovat další ochranná opatření.

Dodatečné záruky od banky

Vzhledem k tomu, že se zvyšuje riziko nesplacení úvěru, může banka požadovat další záruky, jako jsou:

• registrace připojištění na částku převyšující hodnotu nemovitosti;
• přilákání ručitelů, kteří mohou dluh splatit v případě platební neschopnosti hlavního dlužníka;
• Zapsání druhé hypotéky na jinou nemovitost, aby bylo zajištěno další zabezpečení.

Kvůli zvýšeným rizikům a požadavkům banky na takové transakce jen zřídka souhlasí a schvalovací proces může být složitější.

Rizika daňových kontrol

Dlužníci, kteří získají hypotéku nad hodnotu nemovitosti, mohou podléhat dodatečné daňové kontrole. IRS může mít podezření, že hodnoty majetku jsou nadhodnoceny za účelem získání větší půjčky, což by mohlo vést k vyšetřování a možným právním následkům, včetně obvinění z podvodu nebo nepravdivých informací na úředních dokumentech.

Alternativní způsoby, jak získat více peněz

Namísto hypotečního úvěru na více, než je hodnota nemovitosti, možná budete chtít zvážit alternativní možnosti financování. Některé banky nabízejí specializované úvěrové produkty, které kombinují nákup nemovitosti s nezbytnými výdaji:

• Hypotéka na koupi a rekonstrukci pokrývá nejen cenu nemovitosti, ale i náklady na rekonstrukční práce;
• Hypotéka na koupi a likviditu poskytuje další finanční prostředky na pokrytí různých nákladů spojených s nákupem.

V prvním případě se půjčka nevydává v jedné výši, ale po částech, jak je práce dokončena, což pomáhá kontrolovat její realizaci. Ve druhém případě je často vyžadována druhá nemovitost, která bude zastavena jako další zástava.

Pokud tedy potřebujete získat vysokou částku úvěru, je důležité se pečlivě připravit, potvrdit všechny výdaje a vzít v úvahu rizika spojená s daňovou kontrolou a dalšími povinnostmi vůči bance.